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拦在取消商品房预售眼前的真正的大老虎是谁

2019/11/10 来源:黑河汽车网

导读

取消商品房预售,是杀机已现,还是舆论意淫?拦在取消商品房预售眼前的真正的大老虎,是谁?文/林渊 房乐美 投资部这个中秋,渊某过得

取消商品房预售,是杀机已现,还是舆论意淫?

拦在取消商品房预售眼前的真正的大老虎,是谁?

文/林渊 房乐美 投资部

这个中秋,渊某过得很是无聊,全部舆论圈也都很无聊,媒体们要末跟风刷刷新台风“潭美”,要末八一八秀波叔的情史,或发几篇郭小四的五毛影评。

大概真正能让全国人民都激动一把的新闻,也就剩广东房协的1纸通知了:

取消商品房预售。

01

9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调解”的材料,并于本日(9月25日)上报住房城乡建设部。

通知中如是写道:为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,下落预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实行现售。

一石激起千层浪,通知1出,全网热议,不管是买了房的,还是没买房的,上到耋耄耆老,下至慕艾少年,都在传闻“广东酝酿取消商品房预售制”。

不过扫兴的是,住建部某位官员立马就跳出来辟谣:情况不属实,目前通知正在征求意见进程中,是不是会正式发布还待终究意见的汇总和研究。

固然这类辟谣,听听也就罢了,反正渊某是不知道这位领导说的“情况”是什么情况,唯一肯定的是,上面的红头文件,是真的。

02

关于“取消商品房预售”的舆论争议,目前主要集中在两点:

1. 要不要取消,利弊如何平衡。

2. 是雷厉风行一刀切,还是全国试点徐徐图之。

其实从第二个问题就可以看出,不多数人还是希望取消的,这个声音不仅来自普通老百姓,上面也有一部分人有同样的声音。比如人民网就在中秋节当天发文力挺,还希望这个改革能脚步更快一点。

渊某其实不完全是个悲观主义者,更是绝对赞同尽快取消商品房预售制度的,但任何改革,一旦涉及到大多数利益既得者,那总是难以推行的,最少是难以迅速获得成效的。

依渊某来看,就以中国目前的情况论,距离完全实现“取消商品房预售制度”,还有N年的路要走。

N值不小于5。

在这之前,还一个房地产税,热议了近一年,结果却是5年内提请审议。

5年,中国房地产还有几个5年可以玩?马云说,10年后房子如葱。

3

这并不是第一次出现关于“取消商品房预售制度”的声音,但总有些声音我们会选择忽视。

2005年8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,其中指出,在上海、北京等房地产市场热门城市,房地产开发商将未开发的楼盘提早预售,愈发加重了消费者超前购房行为。

报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新居的预售制度,目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力,可以推敲取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

随后的10多年时间里,也时不时有取消商品房预售的呼声传出,但至今并没有地区真正取消这1制度,乃至鲜少能在舆论圈吹起漪澜。

渊某不由想说一句诛心之言,前脚发出通知,后脚就跳出来辟谣,究竟在担心甚么?

04

商品房预售制度,并不是自中国房地产市场诞生之初就立即开始实行的。

1980年9月,北京市住房统建办公室挂牌成立了北京市城市开发总公司,正式拉开房地产综合开发的序幕。

而在这一个月之前,深圳特区成立。3年之后即1983年,深圳出台《深圳经济特区商品房质量管理规定》,其中规定“房地产经营者可以预售房产,预售房产必须具有一定的条件”。

这是我国内地第一次以立法情势允许商品房预售。

1985年落成的深圳国贸大厦

经过10年的试点,中央发现商品房预售制度确切有效减缓了房地产行业的资金困局,有效增进了深圳房地产市场的快速发展,因此决定于全国范围内推行这1制度。

遂于1994年颁布《房地产管理法》,其中明确制定了一整套商品房预售制度,这1推行,就是24年。

正是有了预售制给房地产业提供的高杠杆,中国房地产市场才得以保持这么多年的迅猛增长。

但深圳也并不是商品房预售制的源头。之所以选了深圳设立特区,不能不说很大程度上是由于他的邻居就是香港。

不管是70年产权、土地拍卖,还是公摊面积,乃至我们如今热议的商品房预售,这所有的“先进创新”都发轫于香港,香港的房地产市场,可以说是内地房地产市场的祖宗。

05

1842年刚刚签完《南京条约》,香港岛被永久割让给英国,英国外交大臣帕默斯顿一看,说这香港是“连1座像样房子都没有的荒芜礁石”——像这样的块地儿,没人想着永久具有,那就只能选择把土地租给商户使用。

40年代的香港

因此港英政府鉴戒英国国内的做法,将土地以999年、99年和75年的期限租给商户。

是的,999年的租期是真的,比如香港岛中环上环等区域,许多地块的租期就是999年。

后来,港英政府觉得999年的租期太长了,更何况,香港最大面积的地块——新界,还是向大清政府租来的,也只有99年的租期。

因此后来港英政府出让的土地租期,一概改成75年。

渐渐的过境的商贾觉得这里干啥买卖都免税,挺好的,就都想着租一块地,问题是,如果某个地块很多人都想租,那怎么办呢?

拍卖!

这就是土地拍卖制度的起源。

06

但是当时的港英政府卖地,只承认一个买家,也只向这个业主收地价和地税,所以要是买卖楼宇,都是以整幢为单位的,称之为“一个Number”。

这样的房地产买卖方式对资金要求量极大,当时的每幢楼宇,售价约2三十万元,最便宜的也要10万元左右,注意,这可是依照银元计价的。

这么高的门坎,绝大多数普通人都只能望楼兴叹。所以50年代的香港房地产市场可以说是死水一潭,一年也没几个成交量,那开发商固然是很着急了,怎么办?

一个非常精明的香港人——香港国际鸿星团体的吴多泰,向田土厅提出了“分层出售”的申请:把自己的两幢楼的楼拆分成10套出售,每层楼的业主都有自己的业权。

五十年代的中环唐楼,多为5层

吴多泰解释说:“若四层楼者各业主各占1/4地权,五层楼者则各业主占1/5地权,另做一份屋契说明各业主之权益就可以”。

由于大大下降了置业门坎,吴多泰的10套房很快就销售一空,那一年是1952年。

但随之也出现一个问题:分层出售的时候,固然会涉及诸如楼梯、过道之类的公共空间,这些“公摊部份”必须计算进使用面积里。

而这就是“公摊面积”的起源,至于此前网络热议的来自李嘉诚,其实是谣传,不过李爵士也不是第一次背锅了,应当其实不太在意。

07

同行没秘密,吴多泰凭借“分层出售”迅速售光旗下房产的商业奇迹迅速在港岛内疯传。

1953年,年轻的霍英东刚刚从上海赚取完第一桶金回到香港,在听闻了吴多泰创新的“分层出售”以后,立即发现其中的商机,怀揣着第一桶金一头扎进了房地产行业。

用这第一桶金一口气买下了油麻地四方街的一块100栋5层楼唐屋,打算照葫芦画瓢的复用吴多泰的“分层出售”。

可是问题出现了,吴多泰卖的是2栋,他卖的是100栋。即便分拆卖楼,这样的周转率还是很慢。

霍英东苦思冥想了几个晚上,突然想到了一个新招:分期付款。

霍英东和四方街

“我觉得光是分层出售,不能活跃楼市,吸引不了广大市民买楼,由于能够一下子拿出一大笔钱出来买楼的人毕竟不多。能不能想个新方法,让普通的市民也能买楼做业主?”

“另外,有没有办法让我们投资不多,就能有高的回报?我想了一个方法,不知行不行?在新楼正式开工兴建前,我们公司先收取买家的一部分订金,余款分期支付,像交租那样,到新楼落成时,收齐买家的钱,买家就具有了自己的物业,做业主。”

律师也认为,这是好主意,因而把这个想法完善以后开始实行:

四方街还没动土,我就在售楼说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法,第一期先交订金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之10……第六期余款百分之10于领到入伙纸时清缴。

这类采取分期付款的方式,让霍英东手上100栋楼,1200套公寓一下就卖完了。

香港人亲切地称呼这类行将兴建或正在兴修的楼宇单元为“楼花”。

后来,在回忆自己创造的“卖楼花”时,霍英东说——

我真的想不到,“卖楼花”方法1公布,香港地产界疯狂了起来,普罗大众卷进了房地产的旋风里;我们负责发展、兴建的楼宇的售楼处,每天都有很多市民从港9各地蜂拥而来,队伍排成长龙,售楼盛况空前。

当中,有政府的小职员,有月入两三百元的教师和打工仔,有普通的家庭妇女,有那些终生不嫁人的“自梳女”……有些人排队预售到“楼花”后,随即把“楼花”转售给别人,一天之间就已经赚了一笔……

到了90年代,普通市民乃至可以借到9成的贷款,香港楼市只升不跌,普罗大众皆为楼狂,“1997年在香港,不买房就是傻子”,也是这一年,香港楼市崩盘,房奴尽数沦为时期悲剧人物,“负资产者”。

而当时正在张罗住房改革的内地起步晚,经验全无,房企普遍缺少资金,商品房供应量小,所以就借鉴“卖楼花”创造出了商品房预售制度,并在1994年将其写进了《房地产管理法》。

8

一晃眼24年过去了,当初的商品房制度却逐渐演变成了房地产开发商空手套白狼的把戏。

1栋高层建筑,从拿地到完工一般需要两年时间,地产大亨们在“卖楼花”模式下,香港只要项目立项就能对外开售,内地则要求建设1/3层左右时便可对外预售(周期在半年左右),相当于地产大亨们在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支,然后1年半之后才交房给购房者。

某种程度上说,这相当于全部购房者补贴房地产商2年的预付款利息。

今年6月被媒体被暴光的碧桂园高周转模式即是:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正。

碧桂园的速度已领跑行业,但杨国强仍嫌不够,要求将从土地摘牌到开盘平均5.2个月的速度,提升到5个月之内,部分项目乃至要在3个月以内……

购房者付了定金,银行给了贷款,开发商轻轻松松拿到现款,同时还能以既有资金再度放大银行贷款,然后进行下一轮开发——就这样,有了房产预售制度,房产商可以提早2年锁定购房者,然后,以不到3成的自有资金,撬动几十亿的开发项目,然后继续开发……

只要“商品房预售”存在一天,这类房地产开发模式就能继续干下去,那么作为当前中国财富阶层主力的房地产商,又怎么会同意轻易取消“预售制度”。

其次,掌握着卖地权利的地方政府也不希望“预售制度”取消,因为房地产高周转的一个好处便是提高了土地出让的效率,让地方政府可以在短时间内取得更多的卖地收入,如果将预售制度取消,一块土地好几年才能变现,开发商减缓拿地速度,土地财政还怎样保持下去?

9

在住房短缺时期,商品房预售制确实有效地促进了住房供给,为广大购房者下降购房门槛;

但时至今日,中国房地产市场已进入存量博弈时期,预售制对个体的购房者而言可谓是百害而无一利——但如果这类伤害和资金上的掠夺,仅仅针对一个个的个体,那末继续掠夺就好了,何必要取消预售制呢?反正他们很难构成有效的气力来保护本身的权益。

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